Loi 16 : fonds de prévoyance et carnet d'entretien
Votre syndicat est-il vraiment prêt pour aout 2028?
Adoptée en décembre 2019, la Loi 16 visait à redéfinir les standards de gestion des syndicats de copropriété au Québec. Mais ses dispositions structurantes — carnet d'entretien et fonds de prévoyance — sont restées en suspens jusqu'à l'entrée en vigueur du décret d'application (991-2025) le 14 août 2025. Depuis cette date, les exigences sont concrètes, datées et auditables.
Le carnet d'entretien : la mémoire de votre immeuble
Le carnet d'entretien est un registre structuré qui répertorie toutes les composantes de l'immeuble — toiture, enveloppe, systèmes mécaniques, ascenseurs, stationnements — avec leur état actuel, leur durée de vie prévue et les interventions d'entretien à planifier.
Ce document n'est pas un luxe. C'est la base à partir de laquelle on peut estimer les dépenses futures de façon réaliste, éviter les réparations d'urgence coûteuses et démontrer aux acheteurs potentiels que le syndicat est bien géré. Les notaires et les institutions financières le demandent de plus en plus systématiquement lors des transactions immobilières.
Sans carnet d'entretien, le syndicat avance sans carte. Les décisions se prennent en réaction plutôt qu'en prévention — et c'est toujours plus cher.
Le fonds de prévoyance : une réserve qui doit être à la hauteur
Le fonds de prévoyance existe pour financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Ce qu'impose la Loi 16, c'est que ce fonds soit suffisant — et que cette suffisance soit démontrée par une étude réalisée par un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel ou CPA répondant aux conditions du règlement)
Cette étude projette les dépenses sur plusieurs décennies, tient compte de l'inflation et détermine le niveau de cotisation annuel nécessaire pour maintenir le fonds en santé. Elle remplace l'ancienne règle du 5% minimum prévue à l'article 1072 C.c.Q. — règle supprimée le 14 août 2025 — qui s'avérait souvent insuffisante face aux dépenses projetées sur 25 ans.
Le résultat est souvent surprenant. Des syndicats qui cotisent depuis des années découvrent que leur fonds est nettement insuffisant par rapport aux dépenses projetées — et que l'écart devra être comblé, d'une façon ou d'une autre.
La date butoir : 14 août 2028
Tous les syndicats de copropriété doivent être en conformité avec les exigences de la Loi 16 d'ici le 14 août 2028. Cela peut sembler loin, mais le processus prend du temps : mandater un professionnel pour l'étude, recevoir le rapport, le présenter en assemblée, ajuster les cotisations. Plus on attend, moins on a de marge pour corriger progressivement la situation.
Les syndicats qui attendent risquent de devoir imposer des cotisations spéciales élevées à leurs copropriétaires pour rattraper un retard qui aurait pu être évité.
Le rôle de Dōmia dans ce processus
L'étude du fonds de prévoyance est réalisée par un professionnel indépendant, membre de l'un des ordres reconnus — ingénieurs, architectes, évaluateurs agréés, technologues professionnels, ou CPA dont la pratique principale concerne la gestion ou l'inspection immobilière. Cette indépendance est une exigence du règlement pour garantir l'impartialité de l'analyse.
Dōmia CPA intervient en amont et en aval de cette étude. En amont : nous mettons à votre disposition une comptabilité rigoureuse et des états financiers fiables — la matière première dont l'étude a besoin pour produire des projections crédibles. En aval : nous traduisons les recommandations en réalité financière, ajustons votre budget annuel, mettons à jour vos états financiers et assurons un suivi rigoureux de l'évolution du fonds dans le temps.
Nous aidons aussi les conseils d'administration à présenter ces informations clairement aux copropriétaires — parce qu'une décision bien comprise est une décision mieux acceptée.
Références légales
Code civil du Québec, articles 1070.2, 1071, 1072
Loi 16 (2019, chapitre 28)
Décret 991-2025 du 30 juillet 2025, Gazette officielle du Québec
Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ, c. CCQ, r. 8.01), articles 7 et 8